Как договор защищает права риэлторов и клиентов

Купить, продать, поменять квартиру – часто это становится серьезной проблемой для простого нижегородца, мало сведущего в рынке недвижимости. На помощь приходят агентства недвижимости. И вроде бы все просто и ясно. Но не тут-то было. Слишком много бывает этих «но». Бывает, что агенты не учитывают интересы клиента. А иногда и клиенты, воспользовавшись риэлторскими услугами (поиск вариантов, обзвон продавцов-покупателей, сбор информации о жилье, выстраивание жилищных цепочек), не торопятся их оплатить.

Как избежать обеих крайностей? Как соблюсти необходимый статус-кво? Для этого нужен юридический документ – договор между клиентом и агентством. Об особенностях составления этого документа, о том, как с помощью него защищаются права клиента и риелтора, мы и поговорим сегодня.

Заключаем договор

Какие виды договоров вообще могут быть заключены между АН и клиентом?

Это зависит от того, кто клиент – покупатель, продавец, арендатор или арендодатель. Также различают договоры по степени эксклюзивности – то есть один или не один агент работает с продавцом (покупателем) по продаже (поиску) квартиры. Но обо всем по порядку.

- Юридически, договор – это соглашение сторон, выполненное в письменном виде, - объясняет менеджер агентства недвижимости «Модус» Светлана Ремизова, - он закрепляется подписями сторон и печатью юридического лица. Поскольку договор будет определять права и обязанности сторон в процессе покупки (продажи) жилья, в «шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает.

Также помимо фамилии-имени-отчества представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и так далее).

И еще очень важный момент!

- Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени фирмы может только его руководитель (генеральный директор, директор или другой представитель организации), - объясняет Ремизова, - любое иное лицо вправе заключать договоры только на основании доверенности.

При этом в доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.

- Существует сразу несколько разновидностей договоров, предметом которых является недвижимое имущество, - поясняет Светлана Ремизова, - они делятся на договор купли-продажи, договор долевого участия, договор мены, дарения и так далее. Любая сделка, которая может быть односторонней (для совершения которой необходимо выражение воли одной стороны, например – завещание), двухсторонней (та, для которой требуется выражение воли двух или более сторон), завершается заключением договора.

Юристы настоятельно советуют: при подписании договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию.

Риэлторский эксклюзив

- Начну с основного – что такое договор? – рассуждает директор регионального агентства недвижимости «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева, - когда два уважаемых человека встречаются по вопросам сотрудничества в сфере недвижимости, они садятся за стол переговоров и договариваются о правилах, рамках данного сотрудничества. Конечно же, результаты переговоров необходимо зафиксировать. Где? В договоре возмездного оказания услуг. Конечно же, эксклюзивном.

РАН 8-Я АВЕНЮ в своей работе на вторичном рынке использует только эксклюзивные договоры. Почему?

- Уважаем мы и клиентов и свою работу, - поясняет Светлана Ногтева. - Аргументы в пользу «эксклюзива»? Пожалуйста. Заключение эксклюзивного договора для компании - законный путь для законного оказания услуг и что немаловажно – законного получения законного комиссионного вознаграждения. Ну, а для клиента – возможность превратить процесс реализации задуманного в предсказуемое, планомерное, прибыльное мероприятие.

- Клиенты, уважаемые, ответьте на один мой вопрос – что вы хотите – общения в процессе продажи ли, покупки ли с разными, многочисленными, порой не вполне понятными и приятными агентами? – задается вопросом Светлана Ногтева. - Может быть, вы хотите в результате закулисных игр этих агентов получить меньше денег за продаваемую квартиру? Может быть, вы хотите подписать договор «на коленке» в Росреестре или в машине, заранее не ознакомившись со всеми пунктами этого договора? Или взаиморасчеты провести с опасностью для жизни и кошелька? Думаю, правильный ответ – «хочу получить исполнение всех пунктов договора, быстрый результат, соблюдения безопасности, конфиденциальность сделки».

Причем, отмечает Светлана Ногтевая, к подписанию договора нужно подходить ответственно:

- Есть, к сожалению, есть клиенты (их немного), подписывающие договор и называющие его «бумажкой». Что ж, это их характеристика. В основном, нашими клиентами становятся современные деловые люди, внимательно изучающие все пункты договора. Наши договоры отработаны годами, учтены все ранее задаваемые вопросы и пожелания. И практика показывает – к моменту подписания договора, когда клиент определился с задачей, когда агентство приняло решение – берём проект на реализацию, все пункты договора не вызывают вопросов.